Die Portale fressen deine Sichtbarkeit – und du merkst es nicht
Letzte Woche rief mich ein Immobilienmakler aus der Region Hannover an. Netter Typ, 15 Jahre im Geschäft, guter Ruf. Seine Frage: „Sven, warum finde ich mich bei Google nicht mehr?" Er meinte das ernst. Er hatte gegoogelt: „Immobilienmakler Hannover" – und auf den ersten zwei Seiten tauchte er nicht auf. Nicht einmal sein Name.
Stattdessen: ImmoScout24, Immowelt, Kleinanzeigen, nochmal ImmoScout24. Dazwischen ein paar Makler-Ketten mit fetten Marketing-Budgets. Und seit März 2025 gibt es noch eine neue Ebene: Googles AI Overviews. Die KI fasst Suchergebnisse zusammen und nennt dabei Quellen. Wer keine eigene Website mit echtem Content hat, wird dort schlicht nicht erwähnt.
Sein Problem ist kein Einzelfall. Es ist die Regel.
Warum eine Immobilienmakler Website 2026 anders funktionieren muss
Mal ehrlich: Die meisten Makler-Websites sehen aus wie 2016. Ein Slider mit Stockfotos von Häusern, eine „Über uns"-Seite mit Teamfoto, ein Kontaktformular. Fertig. Das war vor zehn Jahren okay. Heute reicht das nicht mal für Seite drei bei Google.
Das Problem ist nicht das Design. Das Problem ist: Diese Websites beantworten keine Fragen. Und genau das wollen Google, ChatGPT und jede andere KI-Suche – Antworten auf konkrete Fragen von echten Menschen.
Ein Eigentümer in Langenhagen, der sein Haus verkaufen will, googelt nicht „Immobilienmakler". Der googelt: „Was ist mein Haus in Langenhagen wert?" oder „Makler für Hausverkauf Region Hannover Erfahrungen". Wenn deine Website darauf keine Antwort hat, existierst du für diese Person nicht.
Die Portale haben das verstanden. Du als Makler finanzierst deren Sichtbarkeit mit deinen Anzeigen – und bekommst dafür Käufer-Leads. Aber Eigentümer? Die gewinnen die Portale zunehmend selbst. Und genau da liegt das Problem für deine Immobilienmakler Online-Sichtbarkeit.
Drei Fehler, die ich auf fast jeder Makler-Website sehe
Ich habe in den letzten Monaten rund 30 Makler-Websites analysiert. Aus Hannover, aus der Region, aber auch bundesweit. Die gleichen drei Fehler tauchen überall auf:
- Kein lokaler Content: Keine Stadtteil-Seiten, keine Marktberichte, keine Texte, die zeigen, dass der Makler seine Region kennt. Google braucht Signale, um dich lokal einzuordnen. Ohne diese Signale gewinnst du gegen ImmoScout nicht einen Zentimeter.
- Keine Eigentümer-Landingpages: 90 % der Seiten richten sich an Käufer und Mieter. Aber die Eigentümer – also die Leute, die dir den Auftrag geben – finden nichts für sich. Keine Seite zum Thema Hausverkauf, keine Immobilienbewertung, keine Antworten auf ihre konkreten Fragen.
- Kein strukturiertes Datenschema: Klingt technisch, ist aber entscheidend. Ohne Schema-Markup versteht Google nicht, dass du ein lokales Unternehmen bist, wo du arbeitest und was du anbietest. Für AI Overviews und KI-Chats sind strukturierte Daten der Schlüssel, um überhaupt als Quelle in Betracht gezogen zu werden.
Jeder einzelne dieser Punkte kostet dich Sichtbarkeit. Alle drei zusammen machen dich online praktisch unsichtbar.
Lokales SEO für Immobilienmakler: Was bei einem Relaunch wirklich zählt
Ein Website Relaunch für Immobilienmakler ist kein Redesign. Es geht nicht darum, neue Farben zu wählen oder ein moderneres Template drüberzulegen. Es geht darum, die Website so aufzubauen, dass sie in der lokalen Suche, in AI Overviews und in KI-gestützten Antworten auftaucht.
Konkret heißt das: Lokales SEO für Immobilienmakler beginnt mit Seiten, die echte Fragen aus deiner Region beantworten. Eine Seite pro Stadtteil oder Ort. „Haus verkaufen in Bothfeld" – mit echten Infos zum lokalen Markt, zu Preisen, zu Besonderheiten. Das ist kein Hexenwerk, aber es muss jemand machen.
Dazu kommt die technische Basis: Schema.org-Markup für dein Unternehmen, für deine Dienstleistungen, für deine Bewertungen. Saubere Seitenstruktur, schnelle Ladezeiten, mobiloptimiert. Klingt nach Basics – wird aber von den meisten Makler-Websites nicht erfüllt.
Und dann die neue Disziplin: GEO – Generative Engine Optimization. Also Inhalte so aufbereiten, dass KI-Systeme sie als vertrauenswürdige Quelle erkennen. Das bedeutet: klare Aussagen, Fakten statt Floskeln, Quellenangaben wo möglich. ChatGPT und Google AI ziehen keine Seite heran, die nur „Wir sind Ihr kompetenter Partner in der Region" sagt. Die ziehen Seiten heran, die konkret und hilfreich sind.
Raus aus dem Portal-Schatten – aber wie anfangen?
Ich verstehe, dass sich das nach viel anfühlt. Die gute Nachricht: Du musst nicht alles gleichzeitig machen. Aber du musst anfangen. Und zwar mit den Dingen, die den größten Hebel haben.
Wenn ich mit Maklern an einem Relaunch arbeite, starten wir meistens mit drei Sachen: Ein sauberes Google Business Profil, drei bis fünf lokale Landingpages für Eigentümer und ein ordentliches technisches Fundament mit Schema-Markup. Das allein verändert die Sichtbarkeit innerhalb weniger Wochen messbar.
Die Portale werden nicht verschwinden. Aber deine Abhängigkeit von ihnen muss kleiner werden, nicht größer. Jede Eigentümeranfrage, die direkt über deine Website kommt, ist eine Anfrage, für die du keinem Portal Provision zahlst.
Wenn du wissen willst, wo deine Website gerade steht und was ein Relaunch konkret bringen würde: Schreib mir eine kurze Nachricht über wd365.de. Ich schau mir deine Seite an und sag dir ehrlich, was Sache ist. Kein Verkaufsgespräch, kein Bullshit. Einfach eine klare Einschätzung.